^[1]

Hari ini saya melihat tanah di daerah Jatisari Jatiasih Bekasi. Luas tanah 3000m berbentuk tanah kebun. Lokasi jalan dari jalan utama sekitar 100m. Harga 350.000/m2 dan masih bisa dinegosiasi. Alasan dijual oleh pemiliknya karena dia ingin buka warung kelontong dan kos-kosan. Selain itu dia juga ingin membeli mobil baru.

Selain kondisi diatas, lokasi tanah ini juga masih AJB antara pemilik asli dengan pihak kelurahan jadi artinya kecil kemungkinan kalau ada sertifikat ganda karena memang sertifikatnya belum pernah ada.

Melihat segala kondisi yang disebutkan diatas, menurut perhitungan kasar tanah tersebut layak untuk dibeli dan dijadikan lokasi perumahan seperti rencana yang telah saya susun bersama kawan-kawan.

Tetapi ternyata perhitungan kasar tersebut berubah setelah dilakukan survey langsung ke lokasi. Ada beberapa hal yang membuat lokasi tanah ini menjadi mahal dan tidak layak yaitu :

1. Jalan masuk ke lokasi yang hanya cukup untuk 1 mobil. Pihak bank biasanya tidak akan mengucurkan KPR untuk lokasi proyek yang jalannya hanya cukup untuk 1 mobil, minimal harus 2 mobil bisa jalan bersimpangan. Apabila proyek ini diteruskan maka harus membebaskan minimal 1m di sisi kiri dan 1m di sisi kanan jalan. Untuk lokasi proyek ini sangat berat di ongkos karena tanah didepannya itu adalah milik beberapa orang dan berdasarkan pengalaman yang ada biasanya pemilik tanah akan minta harga yang mahal untuk pembebasannnya. Mereka bisa beralasan bahwa mereka tidak butuh jalannya padahal nantinya mereka juga yang akan menikmati.
2. Lokasi proyek jauh dari kabel listrik tegangan menengah. Hal ini sebetulnya tidak menjadi masalah besar hanya saja akan membutuhkan biaya tambahan untuk penarikan kabel dan pembuatan gardu. Biayanya juga sudah bisa dihitung dari awal karena memang sudah fixed cost dari PLN
3. Pembuatan saluran pembuangan yang harus membebaskan lokasi tanah warga lainnya. Pekerjaan ini sama dengan pekerjaan pembebasan jalan untuk pintu masuk ke proyek.
4. Bila proyek ini berjalan maka sudah pasti akan ada truk-truk berukuran besar masuk kedalam lokasi dan seperti yang sudah-sudah selalu ada uang jago untuk ini. Sebetulnya tidak ada masalah mengenai uang jago ini bahkan kita sebagai pengembang malah diuntungkan karena proyeknya ikut dijaga. Yang membuat biaya tinggi itu jika mereka ber-ulah, meminta lebih dari perhitungan normal dan hal ini selalu terjadi seperti itu.

Jika proyek jadi dijalankan maka harga tanah yang murah tadi akan menjadi mahal karena beberapa faktor pemberat diatas. Jika harga tanah sudah mahal, maka sudah pasti berpengaruh ke harga jual, apakah masih mau membangun jika pada hitungan awal sudah kelihatan rugi…???

Yang cocok jika bisa membangun dalam luas tanah minimal 5000m. Perhitungannya masih enak dan untuk biaya subsidi silang antara beberapa type rumah juga masih bisa tercover. Saat ini sedang mengincar lokasi di Jatiasih juga dengan luas tanah 8000m dan jalan masuk ke lokasi cukup 3 mobil.

Salam sukses dunia akherat, ^[2]

• Sharing Property Plus di Property Club Bekasi – Road to Villa TDA part 1 ^[3]
• Beli apartemen di Margonda Depok dengan angsuran Rp. 300rb selama 24 bulan ^[4]
• Mimpi punya Villa TDA ^[5]
• Perusahaan Developer pertama-ku bersama Property Plus ^[6]